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Estos son: el precio total de la propiedad, el monto del pie, el dividendo mensual, el arriendo neto y la rentabilidad anual.
Según especialistas en
inversiones inmobiliarias, una persona debe saber distinguir entre rentabilidad
bruta y rentabilidad neta, entender el flujo de caja mensual y calcular cuánto
de su ingreso quedará comprometido con la deuda.
En junio de 2026, la tasa
promedio de los créditos hipotecarios en UF fue de aproximadamente 4,0% anual
en Chile. Para los expertos, eso significa que el costo del financiamiento
sigue siendo una variable central y no basta con mirar solamente el precio de
publicación del inmueble.
“Por ejemplo, si una propiedad
cuesta 4.000 UF y se arrienda en el equivalente de 18 UF mensuales, genera 216
UF al año. Su rentabilidad bruta sería de 5,4 %. Pero si descontamos un mes de
vacancia, mantenciones, contribuciones, seguros y administración, la
rentabilidad neta podría caer fácilmente bajo el 4,5 %”, señaló Pablo Quappe,
director regional de Crecimiento para Latinoamérica y el Caribe de EXP
Realty Chile.
Según cifras de la Comisión
para el Mercado Financiero (CMF), en nuestro país, la carga financiera mediana
de los deudores equivalía al 11,9 % de sus ingresos mensuales en junio de 2025.
Sin embargo, la CMF considera como alta carga financiera aquella que supera el
50 % del ingreso mensual, y el 14,1 % de los deudores se encontraba en esta
situación. Para el experto, eso entrega una señal clara: si una institución
financiera aprueba un crédito, no significa necesariamente que sea conveniente
tomarlo.
Asimismo, el ejecutivo afirmó
que el inversionista debería sumar el dividendo proyectado a todas sus
obligaciones actuales y evaluar el resultado con tres posibles escenarios:
arriendo completo durante los doce meses; uno o dos meses de vacancia o un arriendo
entre 5 % y 10 % inferior al proyectado.
Quappe añadió que la persona
debería contar con una reserva que permita pagar al menos seis dividendos y los
gastos de la propiedad sin depender del arrendatario. Según el experto, la
pregunta no es cuánto puede prestar el banco, sino cuánto puede pagar un
inversionista sin poner en riesgo su estabilidad financiera.
En relación con las variables
para saber si la rentabilidad justifica la inversión, Quappe sostuvo que una de
las primeras cifras es la rentabilidad bruta: arriendo anual dividido por el
valor de compra de la propiedad. No obstante, para el especialista, el
indicador más relevante es la rentabilidad neta, que descuenta vacancia,
contribuciones, mantenciones, seguros, administración y gastos comunes que debe
asumir el propietario.
“Por ejemplo, una propiedad de
3.500 UF que genere 17 UF mensuales tendría una rentabilidad bruta de
aproximadamente 5,8 % anual. Pero con un mes sin arrendatario, 0,5 UF mensuales
en gastos no recuperables y 6 UF anuales de mantención, su rentabilidad neta se
acercaría al 4,9 %”, afirmó el director regional de Crecimiento para
Latinoamérica y el Caribe de EXP
Realty Chile.
Para Quappe, también es
necesario revisar ciertos factores como la velocidad de arriendo, la cantidad
de propiedades competidoras y la facilidad de reventa. Según expuso el
especialista, una rentabilidad atractiva no es la cifra más alta de una
presentación comercial; es la que se mantiene después de descontar los costos y
someterla a distintos escenarios de operación.
¿Qué costos pasan por alto los
inversionistas?
Según el ejecutivo, además del
pie, existen gastos financieros, legales y operacionales que algunos
inversionistas pasan por alto. Por ejemplo, la inscripción de una compraventa
al contado en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago, que corresponde al
0,2% del precio de compra, con un tope informado de $264.200.
También puede existir impuesto
de timbres y estampillas asociado al crédito. En determinadas primeras
transferencias de viviendas DFL2 con crédito hipotecario, la tasa aplicada
puede ser de 0,2%, mientras que las condiciones pueden variar según el tipo de
operación.
A eso debemos sumar la
tasación bancaria, el estudio de títulos, los gastos notariales, la inscripción
de hipoteca y prohibiciones, los seguros, las contribuciones, las mantenciones,
la administración, los periodos de vacancia y, por último, los gastos extraordinarios
de copropiedad.
“En una simulación
responsable, se sugiere agregar al menos entre el 1% y el 2% del valor de
compra como provisión inicial para gastos de operación y habilitación,
verificando siempre los costos específicos con el banco, el abogado y el
Conservador correspondiente”, añadió el experto.
Finalmente, Quappe recomendó
aplicar una regla de cinco factores antes de firmar: tener claridad sobre el
pie; conocer el costo total del crédito; calcular la rentabilidad neta; simular
al menos un mes anual de vacancia y mantener una reserva equivalente a seis
dividendos.
La deuda hipotecaria promedio
entre quienes mantienen este tipo de obligación alcanzaba $51,8 millones en
junio de 2025. Para el especialista, eso demuestra que existen compromisos
financieros relevantes y de largo plazo.
Quappe también recomendó
evitar tomar una decisión basada exclusivamente en descuentos, porque una
rebaja de 10% puede parecer atractiva, pero pierde valor si el arriendo está
sobreestimado, los gastos comunes son altos o existe una gran cantidad de unidades
similares sin arrendar.
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Acerca de EXP Realty Chile: Empresa del sector inmobiliario que opera bajo un modelo digital, orientado a la gestión remota y el uso de tecnología para facilitar el trabajo de los corredores de propiedades. Su propuesta se basa en el uso de herramientas digitales, análisis de datos y una red global de agentes, con el objetivo de optimizar procesos y mejorar la experiencia tanto de los profesionales como de los clientes.
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