Invertir en una propiedad: las cifras que no se pueden pasar por alto

 Invertir en propiedades es una opción llamativa para quienes buscan construir su patrimonio. Sin embargo, desde EXP Realty Chile señalan que se deben conocer cinco conceptos antes de realizar una inversión. 

Estos son: el precio total de la propiedad, el monto del pie, el dividendo mensual, el arriendo neto y la rentabilidad anual.

Según especialistas en inversiones inmobiliarias, una persona debe saber distinguir entre rentabilidad bruta y rentabilidad neta, entender el flujo de caja mensual y calcular cuánto de su ingreso quedará comprometido con la deuda.

En junio de 2026, la tasa promedio de los créditos hipotecarios en UF fue de aproximadamente 4,0% anual en Chile. Para los expertos, eso significa que el costo del financiamiento sigue siendo una variable central y no basta con mirar solamente el precio de publicación del inmueble.

“Por ejemplo, si una propiedad cuesta 4.000 UF y se arrienda en el equivalente de 18 UF mensuales, genera 216 UF al año. Su rentabilidad bruta sería de 5,4 %. Pero si descontamos un mes de vacancia, mantenciones, contribuciones, seguros y administración, la rentabilidad neta podría caer fácilmente bajo el 4,5 %”, señaló Pablo Quappe, director regional de Crecimiento para Latinoamérica y el Caribe de EXP Realty Chile.

Según cifras de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), en nuestro país, la carga financiera mediana de los deudores equivalía al 11,9 % de sus ingresos mensuales en junio de 2025. Sin embargo, la CMF considera como alta carga financiera aquella que supera el 50 % del ingreso mensual, y el 14,1 % de los deudores se encontraba en esta situación. Para el experto, eso entrega una señal clara: si una institución financiera aprueba un crédito, no significa necesariamente que sea conveniente tomarlo.

Asimismo, el ejecutivo afirmó que el inversionista debería sumar el dividendo proyectado a todas sus obligaciones actuales y evaluar el resultado con tres posibles escenarios: arriendo completo durante los doce meses; uno o dos meses de vacancia o un arriendo entre 5 % y 10 % inferior al proyectado.

Quappe añadió que la persona debería contar con una reserva que permita pagar al menos seis dividendos y los gastos de la propiedad sin depender del arrendatario. Según el experto, la pregunta no es cuánto puede prestar el banco, sino cuánto puede pagar un inversionista sin poner en riesgo su estabilidad financiera.

En relación con las variables para saber si la rentabilidad justifica la inversión, Quappe sostuvo que una de las primeras cifras es la rentabilidad bruta: arriendo anual dividido por el valor de compra de la propiedad. No obstante, para el especialista, el indicador más relevante es la rentabilidad neta, que descuenta vacancia, contribuciones, mantenciones, seguros, administración y gastos comunes que debe asumir el propietario.

“Por ejemplo, una propiedad de 3.500 UF que genere 17 UF mensuales tendría una rentabilidad bruta de aproximadamente 5,8 % anual. Pero con un mes sin arrendatario, 0,5 UF mensuales en gastos no recuperables y 6 UF anuales de mantención, su rentabilidad neta se acercaría al 4,9 %”, afirmó el director regional de Crecimiento para Latinoamérica y el Caribe de EXP Realty Chile.

Para Quappe, también es necesario revisar ciertos factores como la velocidad de arriendo, la cantidad de propiedades competidoras y la facilidad de reventa. Según expuso el especialista, una rentabilidad atractiva no es la cifra más alta de una presentación comercial; es la que se mantiene después de descontar los costos y someterla a distintos escenarios de operación.

¿Qué costos pasan por alto los inversionistas?

Según el ejecutivo, además del pie, existen gastos financieros, legales y operacionales que algunos inversionistas pasan por alto. Por ejemplo, la inscripción de una compraventa al contado en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago, que corresponde al 0,2% del precio de compra, con un tope informado de $264.200.  

También puede existir impuesto de timbres y estampillas asociado al crédito. En determinadas primeras transferencias de viviendas DFL2 con crédito hipotecario, la tasa aplicada puede ser de 0,2%, mientras que las condiciones pueden variar según el tipo de operación.

A eso debemos sumar la tasación bancaria, el estudio de títulos, los gastos notariales, la inscripción de hipoteca y prohibiciones, los seguros, las contribuciones, las mantenciones, la administración, los periodos de vacancia y, por último, los gastos extraordinarios de copropiedad.

“En una simulación responsable, se sugiere agregar al menos entre el 1% y el 2% del valor de compra como provisión inicial para gastos de operación y habilitación, verificando siempre los costos específicos con el banco, el abogado y el Conservador correspondiente”, añadió el experto.

Finalmente, Quappe recomendó aplicar una regla de cinco factores antes de firmar: tener claridad sobre el pie; conocer el costo total del crédito; calcular la rentabilidad neta; simular al menos un mes anual de vacancia y mantener una reserva equivalente a seis dividendos.

La deuda hipotecaria promedio entre quienes mantienen este tipo de obligación alcanzaba $51,8 millones en junio de 2025. Para el especialista, eso demuestra que existen compromisos financieros relevantes y de largo plazo.

Quappe también recomendó evitar tomar una decisión basada exclusivamente en descuentos, porque una rebaja de 10% puede parecer atractiva, pero pierde valor si el arriendo está sobreestimado, los gastos comunes son altos o existe una gran cantidad de unidades similares sin arrendar.

Por último, recomendó comparar al menos diez propiedades equivalentes y validar los arriendos efectivos del sector. Según concluyó el experto, en una primera inversión es preferible perder una supuesta oportunidad que asumir una propiedad cuyos números pueden no ser correctos.

Acerca de EXP Realty Chile: Empresa del sector inmobiliario que opera bajo un modelo digital, orientado a la gestión remota y el uso de tecnología para facilitar el trabajo de los corredores de propiedades. Su propuesta se basa en el uso de herramientas digitales, análisis de datos y una red global de agentes, con el objetivo de optimizar procesos y mejorar la experiencia tanto de los profesionales como de los clientes.