Sin embargo, el debate
habitacional comienza a desplazarse hacia otro problema, principalmente las
crecientes dificultades de la clase media para acceder a financiamiento
hipotecario bajo las condiciones actuales del mercado.
El gerente de estrategia de
Creditú, Tomás Monge, sostiene que el principal cuello de botella ya no está en
el subsidio, sino en la capacidad real de las personas para obtener un crédito.
“El Gobierno amplió el
universo de viviendas elegibles, pero el desafío sigue estando en el acceso al
crédito. De poco sirve tener un subsidio aprobado si finalmente no se logra
acceder al financiamiento”, afirma.
Según explica, detrás de una
vivienda de 4.000 UF sigue existiendo una estructura financiera difícil de
alcanzar para buena parte de la clase media. Considerando un subsidio de 400 UF
y un pie equivalente al 10%, una familia igualmente debe financiar cerca de
3.200 UF mediante crédito hipotecario.
Con las tasas actuales, eso
implica dividendos mensuales de entre $660 mil y $720 mil. Bajo los criterios
tradicionales de la banca, el solicitante debe acreditar ingresos líquidos
cercanos a los $3 millones mensuales.
“Para analizar el impacto real
de la medida debemos preguntarnos cuántas familias de clase media o
profesionales jóvenes realmente alcanzan hoy ese nivel de ingresos líquidos.
Estos requerimientos de la
banca distan de la realidad de los chilenos porque buscan más bien detectar
‘clientes rentables’ a los cuales buscan mantener 30 años ofreciendo ventas
cruzadas de cuentas corrientes y créditos de consumo”, plantea Monge.
A eso se suma el aumento
sostenido del costo de vida y la dificultad de generar ahorro en un escenario
marcado por altos arriendos y mayores gastos mensuales.
“Exigir un pie superior a los
$16 millones mientras gran parte de los ingresos se destina a arriendos y costo
de vida termina alejando a muchas personas de la posibilidad real de acceder a
una vivienda”, señala.
El ejecutivo sostiene además
que parte importante del problema radica en que los modelos tradicionales de
evaluación financiera no se han adaptado completamente a los cambios laborales
y sociales de los últimos años.
“Existe una masa importante de
personas con capacidad de pago real, como independientes, emprendedores o
trabajadores a honorarios, que muchas veces queda fuera de los criterios
tradicionales de evaluación”, explica.
A juicio de Monge, el desafío
hacia adelante pasa por incorporar mayor innovación financiera y modernización
en los sistemas de evaluación de riesgo.
“Expandir subsidios ayuda, pero si no se rompe la rigidez tradicional, el problema seguirá presente. El camino es dar el salto hacia modelos nativos digitales que evalúen la capacidad de pago real mediante tecnología de punta y así abrir la cancha a personas que el sistema deja fuera hoy”, puntualiza.
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