Por Ferencz
Delarze, Socio Fundador Property Partners
Para nadie
es novedad que el sector inmobiliario está pasando por una crisis. Altas tasas
de interés, inestabilidad política, crisis económica, quiebra de constructoras
y otros factores han generado un panorama muy complejo para la industria.
A menudo se cita la expresión "crisis es
oportunidad" en el contexto de la filosofía china, específicamente en la
interpretación de los caracteres chinos para "crisis" que significa
peligro y oportunidad en una sola palabra (Wei Ji).
Todos
tenemos la intuición de que incluso en momentos difíciles, hay espacio para
buscar oportunidades. Me gustaría profundizar en aquellos segmentos de mercado
donde hoy estamos viendo más posibilidades, e identificar al comprador tipo en
cada uno de estos escenarios.
Actualmente
hay alrededor de 70.000 unidades de casas y departamentos nuevos en stock que
no se han vendido. Las inmobiliarias están enfrentando grandes problemas debido
a este exceso de stock, ya que el escenario actual no estaba ni en las
planillas Excel más pesimistas.
Dentro de
este stock crítico, hay muchas propiedades que se pueden arrendar con buenas
rentabilidades, ya que los compradores naturales no pueden acceder al crédito
para comprarlas. Esto representa una oportunidad única para acceder a un precio
mucho mejor mediante ofertas directas o formando grupos de compra. Este tipo de
inversiones es ideal para micro inversionistas e incluso fondos de inversión
privados.
En las
propiedades usadas, los precios de publicación no han bajado ya que los
vendedores tienden a defender sus precios aún en los periodos de baja demanda,
lo que repercute en que caen la cantidad de transacciones (ventas) pero no los
precios. La consecuencia de esto es que aumenta el stock de propiedades usadas
disponibles en venta. Esto lo estamos evidenciando en prácticamente todos los
segmentos.
Cuesta
encontrar propiedades listadas a precios de "oportunidad" pero las
verdaderas oportunidades se encuentran haciendo ofertas. Muchas veces sobre
propiedades que llevan mucho tiempo a la venta o en aquellas en que los
propietarios estén más apurados por vender o requieran de recursos. Estas
condiciones son ideales para inversionistas que son usuarios finales, es decir
para compradores que buscan invertir en su propia vivienda.
En el
mercado de oficinas y comercial también hay muchas oportunidades en particular
en los segmentos más golpeados como el centro. El centro sufrió un shock
tremendo, primero las marchas, luego la pandemia y en paralelo el abandono de
las autoridades, que produjo una fuga importantísima de empresas. Hoy muchas
oficinas se venden a precios prácticamente de bodegas y los valores de
residencial no han caído. La oportunidad acá está principalmente para los
fondos que pueden reconvertir este tipo de activos, en vivienda.
La
posibilidad de comprar oficinas a un precio muy barato y esperar a que los
precios se recuperen puede ser una muy buena estrategia, pasando por un periodo
de arrendar muy barato en un horizonte mediano 3 a 5 años. La apuesta es principalmente de plusvalía
cuando el centro se recupere. El
comprador tiene el riesgo implícito del plazo, ya que la recuperación puede
demorar, por lo que es una estrategia adecuada para inversionistas de mediano /
largo plazo quienes pueden esperar.
En el caso
de locales comerciales, hay muchas industrias que están dejando muy buenos
locales, por cambios en sus modelos de atención y/o crisis económica que los
llevan a reducir sus costos fijos.
Ejemplos de estos son los bancos, isapres, centros de salud. Los locales
que estas industrias operaban eran imposibles de comprar hace un par de años,
porque nadie estaba dispuesto a venderlos.
Hoy con un
escenario más complejo de arrendatarios, los propietarios están abiertos a
vender. Acá hay una oportunidad de
conseguir locaciones únicas que en el tiempo se van a volver a valorizar,
también es un tipo de inversión para compradores que pueden darse el lujo de
esperar y que apuestan por “tomar posición”.
Si bien el
rubro inmobiliario está atravesando una crisis, no debemos perder de vista las
oportunidades que pueden surgir en estos momentos difíciles. Tanto en el sector
residencial como comercial, existen compradores con diferentes perfiles que
están dispuestos a invertir y aprovechar las condiciones actuales del mercado.
Lo importante es tener una visión a largo plazo y buscar asesoramiento
profesional para tomar decisiones informadas. Recuerda que en toda crisis hay
peligro, pero también oportunidad.
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